Natalie Att köpa för att hyra fastighetsinvestering är ett populärt sätt att generera intäkter. Att köpa fastighet att hyra ut kräver dock mer forskning än att köpa egendom att bo i. Här ger vi detaljerad information om fördelarna med aktiebolag, hur man bildar ett aktiebolag, nackdelarna med mera.
Köp för att låta förklarade företag förklarade
Under de senaste åren har trenden inom köp-för-uthyrning-sektorn varit att använda aktiebolag för att bygga en hållbar portfölj. De allra flesta hyresvärdar verkar genom aktiebolag, så om du letar efter mer av din fastighetsaffär på sikt är det vettigt att följa denna väg. Aktiebolag anses ofta vara komplexa och utmanande att underhålla. Även om det finns några ytterligare uppgifter, kan de enkelt integreras i din affärsplan och är relativt enkla att hantera. Det tar bara 15 minuter att skapa ett köp-att-låta-företag online. Companies House-registrering kostar bara £12 om du gör det online eller via post.
Är hyresfastigheter en bra investering
För den oinvigde kan det vara en komplex och tidskrävande process att köpa en fastighet att hyra ut. Om du menar allvar med investeringar i hyresfastigheter är det värt att förstå de olika vägarna du kan ta in på fastighetsmarknaden. Förutom den mer självklara vägen att köpa för att hyra ut (och sedan hyra ut rum eller ett hus), finns det alternativ att överväga – som att köpa en tomt till sig själv och bygga en egen bostad från grunden och sedan hyra ut den (en "bygga att hyra" fastighet).
Att hyra ut en fastighet är fortfarande ett av de bästa sätten att säkra din ekonomiska framtid om du planerar din investering rätt. Köp-att-låta investerare har fördubblat sin genomsnittliga avkastning under de senaste sju åren eftersom fastighetspriserna har stigit dramatiskt; Men många investerare är omedvetna om att många skattelättnader fortfarande är tillgängliga. Till exempel, om du är en högre skattebetalare, kan du använda slitagebidraget för att minska skatten på hyresvinster. Du skulle också kunna kvitta tidigare förluster och fastighetens värdeförlust mot framtiden.
Förvaltningsfastigheter påförs nu ett stämpelskattetillägg på 3 %. Dessutom kan alla räntebetalningar på bolån inte dras av från inkomstskatten på hyran, och de har högre kapitalvinstskatteräkningar än de flesta investeringar.
Fastighetsinvesterare som verkar via aktiebolag kan dra nytta av den lägre bolagsskattesatsen. En hyresvärd kan ändå ha rätt till fullt avdrag för bolåneränta genom att driva via aktiebolag. Dessutom kan hyresvärdar som investerar i fastigheter genom ett aktiebolag dra fördel av en reducerad bolagsskattesats på 19 % istället för den högre inkomstskattesatsen på 40 %. Dessa förändringar kan leda till att hyresvärdar får en nettobesparing på 37 % eller mer.
Att tjäna en inkomst från hyran är nyckeln
När du investerar i fastigheter som du köper för att hyra, bör potentiella investerare överväga avkastningen. Fastigheter har länge setts som en säker investering. Prisökningar på fastighetsmarknaden har gett köp-för-uthyrning-investeringar potential att öka avkastningen de senaste åren, men den långsiktiga överklagandet av köp-att-uthyrning-investeringar kommer från hyresintäkter. Hyresavkastningen är den årliga procentuella avkastningen på köpeskillingen. En årlig hyresintäkt på £10,000 5 skulle genereras av en 200,000% bruttoavkastning på en £5.9 XNUMX fastighet. Den brittiska hyresavkastningen är XNUMX%.
Investera för husprisvinster
Nationwide husprisindex visade att det genomsnittliga fastighetspriset i Storbritannien för 40 år sedan var £23,730 XNUMX. När man tittar på dessa olika fakta och siffror är det svårt att förneka att investeringar i fastigheter är en säker penningmängd. I takt med att fastighetspriserna har fortsatt att stiga och avkastningen på din initiala investering har fortsatt att förbättras, har värdet på köp för att hyra fastigheter skjutit i höjden. Denna stadiga ökning innebär att många människor har kunnat omvandla sin fastighetsinvestering till en betydande förmögenhet. Även under perioder av lågkonjunktur har köp för att hyra-investeringar förblivit populära tack vare den lätthet med vilken hyresgäster kan hittas.
Jämfört med för ett decennium sedan har det genomsnittliga huspriset stigit från £83,976 till £162,379 under de senaste två decennierna. Den typen av tillväxt kan komma att begränsas i framtiden eftersom huspriserna är nära sin högsta nivå någonsin, samtidigt som löner och bolåneräntor redan är på historiska lägsta nivåer. Så länge det finns en efterfrågan på fastigheter kommer folk alltid att vara villiga att köpa dem. I takt med att efterfrågan ökar kommer även köpar- och säljarpriserna att öka.
Vad är ett fastighetsbolag för köp att hyra?
Inkorporering hänvisar till att starta ett aktiebolag för din portfölj med köp att hyra. Om du är hyresvärd kan du köpa dina fastigheter som privatperson och betala inkomstskatt eller som aktiebolag och betala bolagsskatt. Aktiebolag som äger fastigheter får också hyresintäkter olika. Det gör att du kan ta ut lön eller utdelning från aktiebolaget. Förutom att starta ett företag måste du registrera dig hos Companies House, registrera dig för PAYE (om du vill betala ut lön till dig själv) och hålla dina konton uppdaterade.
Ska du bilda ett aktiebolag för att köpa en fastighet?
En av de främsta anledningarna till att människor väljer att köpa fastighet som en investering är att generera en inkomst. Hyresinkomster är en attraktiv inkomstkälla, främst från buy-to-let-investerare som inte behöver betala skatt på sina inkomster. Genom att införliva och sälja din köp-att-uthyrningsfastighet genom ett aktiebolag kan du minimera dina fastighetsskatteavgifter och eventuell kapitalvinstskatt som ska betalas, eftersom vinster beskattas med bolagsskattesatser istället för personliga skattesatser. Även om du är en högre skattebetalare, kanske du kan kräva tillbaka alla dina affärskostnader mot dina hyresintäkter via ett statligt godkänt skattelättnadssystem, vilket kan hjälpa dig att spara tusentals på din skatteräkning.
Att införliva ger dig mer kontroll över din fastighet och är mindre krångel än att hyra. Din hyra blir lägre och du har fler valmöjligheter med din fastighet, som att sälja, refinansiera eller hyra ut. Du kan få din verksamhet att växa genom att förvärva andra fastigheter eller byggnader eller göra ett köp-för-uthyrningslån, även om du inte har en betydande mängd besparingar.
Fördelar med inkorporering
1: Skatteförmån
Många människor blir avskräckta av den upplevda komplikationen att köpa en fastighet genom ett aktiebolag eller personligt serviceföretag. Ändå förstår de inte de skattefördelar som denna struktur erbjuder. Genom att använda ett företag eller ett personligt serviceföretag för att köpa en fastighet kan du betala bolagsskatt med den nuvarande skattesatsen på 19 % istället för den högre inkomstskattesatsen som betalas av individen. Om du är en högre skattebetalare kan detta spara stora pengar.
2: Inkomstuttag på flexibel basis
Aktiebolag betalar bara skatt på sina vinster. Med en enskild näringsidkare eller partnerskap betalar verksamheten skatt på sina vinster, oavsett om det finns vinster eller inte. Detta innebär att enskilda handlare och partnerskap betalar skatt på sina förluster. Och om företaget förlorar pengar kan detta vara ett stort problem.
3: Bolånelindring
Privata hyresvärdar kan inte dra av räntekostnader för bolån från hyresintäkter. Istället får de en skattelättnad motsvarande 20 % av deras räntebetalningar. Eftersom krediten endast återbetalar grundskatt på bolånebetalningar, kommer högre skattebetalare inte att få full återbetalning. För aktiebolag klassas bolåneräntan som en företagskostnad, vilket innebär att du kan dra av kostnaden innan du betalar bolagsskatt.
4: Skatteplanering
Skatteplanering är lättare för företag än för privatpersoner. Alternativen inkluderar att använda ett familjeinvesteringsbolag, bilda aktiebolag med begränsat ansvar eller utvinna skattefria förmåner, vilket kan bidra till att minska den totala skatteskulden. Många familjer med hög nettoförmögenhet är angelägna om att bevara sina tillgångar för sina barn och framtida generationer. De gör detta genom att överföra tillgångar till barn via ett generationsövergripande familjeinvesteringsinstrument (inklusive en trust), och ofta minska eller eliminera fastighets-/arvsskatter.
Arvningsskattplanering
Om du planerar att föra över din fastighetsportfölj till dina barn eller andra familjemedlemmar, skulle köp av egendom genom ditt aktiebolag vara ett utmärkt sätt att undvika rejäl arvsskatt. Att överföra ett företag till en familjemedlem via aktier eller gåvor är lättare att genomföra . Om företaget är värt miljoner kommer aktierna och/eller gåvorna att behöva värderas och dokumenteras lagligt. Det är också en fördel för familjen att vara delaktig i verksamheten och därför vara motiverad att hålla verksamheten igång.
Stämpelskatt
Stämpelskatten vid försäljning av aktier är 0.5 %. Att sälja aktier istället för egendom kan därför ge dig bättre förhandlingsstyrka. I vissa fall kan SDLT minskas med 15 %.
Begränsat ansvar (minskad risk)
Att ha ett företag hjälper dig att rättsligt skydda dina tillgångar/skulder; med andra ord, det skyddar dina tillgångar från alla anspråk från borgenärer eller andra personer.
Small Self-Administered Scheme (SSAS) pensioner
Företag kan öppna SSAS-konton för investeringsändamål. SSAS-konton beskattas annorlunda än andra typer av investeringar. Du får skattelättnader när du betalar till ett SSAS-konto. Ett kommersiellt eller bostadssystem kan struktureras för att möta specifika investeringskrav genom att beakta framtida investeringskrav, kassaflöden och avkastning.
Nackdelar med inkorporering
- Hyresvärdar med aktiebolag har mer ansvar, inklusive att lämna in skatter och konton
- Det är mer utmanande att få ett köp-för-uthyrningslån för ett aktiebolag, även om antalet produkter har ökat de senaste åren
- Det kostar pengar att byta till aktiebolag och tar man ut vinster ur företaget måste man betala inkomstskatt
- Du kan behöva specialistråd från en mäklare eller revisor, vilket kan kosta mer och ta längre tid
Hur man startar ett fastighetsbolag
För att starta ett eget aktiebolag med ett valfritt företagsnamn måste du se till att namnet är tillgängligt hos Companies House och registrera dig hos Companies House via Government Gateway-webbplatsen. Du måste också ge information om aktieägare och styrelseledamöter och vad ditt företag gör. Detta definierar ett företags verksamhet och påverkar dess skatteplikt.
När ditt företag har skapats måste du skapa ett företagsbankkonto och registrera dig för att betala bolagsskatt. Detta kan verka skrämmande, men skatteexperter ger ovärderliga tips för att förenkla processen.
En revisor leder vanligtvis ett fastighetsbolag, så du behöver bara lämna in årliga deklarationer och bekräftelseutlåtanden. Men om du driver företaget själv, se till att du känner till alla dina ansvarsområden och kostnader. Om du är en hyresvärd med flera fastigheter kan ett fastighetsbolag vara det bästa valet.
Om du betalar en revisor för att hantera din uthyrningsverksamhet åt dig, måste du fortfarande registrera dig hos skattekontoret. Din revisor kommer att kunna berätta för dig vilka skatter du måste betala, såsom moms, bolagsskatt och kapitalvinstskatt, och ge dig råd om vilka register du ska föra.
Vad är ett köp-att-uthyrningslån och hur fungerar det?
En hyresvärd som tar ett köp för att hyra ut bolån har flera alternativ. De flesta långivare erbjuder en avdragsfri affär eller ett mer standardiserat återbetalningslån. Köp för att hyra bolån kräver vanligtvis en högre insättning än traditionella bolån och räntan på bolånet är generellt sett högre. Hyresgaranti kan krävas och bolånet kommer vanligtvis att vara säkrat mot fastigheten. Långivare kan nu ta ut ett högre pris ränta för köp att hyra fastigheter än för ägarfastigheter.
En fastighet att köpa för att hyra är en investering som kan öppna upp en rad ekonomiska möjligheter och ge dig friheten att leva den livsstil du vill ha. De flesta förstagångsköpare kan bara drömma om att äga sin egen bostad; denna dröm kan dock bli verklighet med hjälp av ett köp-för-uthyrningslån. Samtidigt kan en investering i en köp-att-uthyrningsfastighet ge dig en regelbunden inkomst som hjälper dig att nå dina pensionsmål snabbare. Vissa låneinstitut anser att hyror på mindre än sex månader per år är korttidsuthyrning, och vissa anser att en korttidshyresfastighet är ett andra hem. Se till att du förstår hur ditt köp-för-uthyrningslån fungerar innan du börjar hyra ut fastigheten, eftersom långivaren kan begränsa din behörighet.
Hur de skiljer sig från bostadslån
Ett köp-för-uthyrningslån är ett lån som tas för att köpa en fastighet för att hyra ut till hyresgäster. Eftersom hyresavgifterna täcker återbetalningarna av lån är långivarna mer avslappnade när det gäller att låta låntagare låna mer än vad de skulle göra med ett bostadslån. Dessutom beräknar långivare hur mycket du kan låna utifrån hyresintäkter på en bestämd nivå – snarare än din nuvarande inkomst. Långivare är inte avslappnade när det gäller de andra kriterierna och vill vanligtvis ha bevis på en lämplig deposition och ibland en deposition på flera månatliga hyresintäkter.
Kundens inkomst avgör hur mycket ett bostadslån är överkomligt. Vissa BTL-långivare räknar in personlig inkomst i sina överkomliga beräkningar, men den avgörande faktorn är vanligtvis hyresintäkter. Köp för att hyra bolån kan också ha högre räntor och insättningskrav. Rättvis behandling av hypotekslån från köp att hyra av hypotekslån har ofta diskuterats mycket de senaste åren. Många långivare är angelägna om att låta låntagare låna det maximala belopp de kan. Ändå måste låntagare vara försiktiga så att de inte anstränger sig för mycket, särskilt när vissa långivare höjer sina BTL-räntor. Sist men inte minst, till skillnad från bostadslån, regleras inte köp för att hyra bolån av Financial Conduct Authority (FCA).
Behöver jag ett köp-för-uthyrningslån?
Om du vill köpa en hyresfastighet och behöver ett bolån behöver du ett köp-för-uthyrningslån. Köp för att hyra bolån kräver vanligtvis en högre deposition än bostadslån, och långivare lånar ofta bara ut 75 % av fastighetsvärdet snarare än 80 % eller mer som vanligtvis krävs för bostadsfastigheter. Detta beror på att långivare tillämpar andra och ofta strängare utlåningskriterier för att köpa-för-uthyrning än bostadslån.
Köp att hyra Återbetalningslån
För att hålla sina omkostnader låga och spara pengar på skatter, väljer de flesta hyresvärdar avdragsfria lån för att hyra ut. Om du vill chippa bort din skuld varje månad kan du välja ett kapitalåterbetalningslån. Du kommer att göra högre månatliga betalningar, men du kommer att äga fastigheten efter terminen.
Begränsningar som hyresvärdar behöver veta om
En hyresvärd kan inte bo i en fastighet att köpa för att hyra utan tillstånd från sina långivare, och även om de gjorde det skulle det sannolikt innebära att byta till en annan produkttyp. Dessutom är 2021 det första hela året då hyresvärdar inte kan dra av utgifter för bolån. De har istället rätt till 20 % skatteavdrag på räntebetalningar.
Hur mycket kan jag låna?
Hyresintäkterna för din köp-för-uthyrningsfastighet avgör hur mycket långivare är villiga att låna ut. Du bör räkna med minst 25 % mer hyresintäkter än dina månatliga amorteringar av bolån. Dessa faktorer avgör hur mycket du kan låna från en långivare. Denna extra täckning kan vara så hög som 45 % för att säkerställa att du har råd med en fastighet att köpa för att hyra. Himlen är i stort sett gränsen om du kan visa att din köp-till-uthyrning fastighets hyresintäkter kan betala bolåneskulden. Många långivare har minimikrav på personlig inkomst och kommer inte att godkänna dig för ett lån att köpa för att hyra om du inte tjänar över ett visst belopp från andra källor, oavsett om din investeringsfastighet är självfinansierad. £25,000 XNUMX i bevisade intäkter är en typisk siffra.
Är det värt ett lån att hyra?
En investering med ett köp-för-uthyrningslån kan vara lukrativt, men det kan vara svårt att sälja vidare investeringsfastigheten i framtiden (den största fördelen med ett köp-för-uthyrningslån). Prata med en bolånemäklare om fördelarna och nackdelarna med en köp-för-uthyrningslån innan du agerar.
Hur fungerar köp-för-uthyrningslån?
De flesta köp-för-uthyrningslån är avdragsfria. Du betalar bara räntan och inget kapital för varje månad av lånets löptid. På kort sikt kan du minimera dina månatliga utgifter, men du måste ha en plan för att antingen betala av lånet eller refinansiera i slutet av din löptid.
Köp att hyra bolån för förstagångsköpare
Förstagångsköpare kan få ett köp att hyra bolån – men det är inte lätt. Färre bolån är tillgängliga för investerare, så att du kan behöva en större insättning. Dessutom kommer du att förlora några fördelar som förstagångsköpare. För förstagångsköpare, om du inte bor i din första fastighet, är förstagångsköpare inte tillgänglig. "Bostadsflyttningsräntan" kommer att gälla istället, vilket är samma skattesats som en icke-förstagångsköpare skulle betala för en bostad att bo i. Att köpa en bostad att bo i senare samtidigt som du behåller din köp-att-uthyrningsfastighet ådra sig hela tilläggsavgiften för köp för att hyra/andra bostad. Dessutom kommer långivare att bedöma eventuella utestående skulder på ditt köp-för-uthyrningslån när du köper ditt första hem att bo i själv.
Hur många köp-för-uthyrningslån kan du ha?
Hyresvärdar med fyra eller fler fastigheter kallas portföljhyresvärdar. Som ett resultat av Bank of England reglerna i oktober 2017, fann dessa investerare det mer utmanande att få tillgång till ytterligare finansiering. Tidigare kunde portföljhyresvärdar lämna sina vinst-/förlustsiffror när de ansökte om att låna mer pengar eller ombelåna ett hem i sin portfölj. Det kan vara svårare att få extra medel om din portfölj är hårt belånad. När du ansöker om finansiering måste du visa bolånedetaljer, kassaflödesprognoser och affärsmodeller.
Maximal portföljstorlek och ICR ökar
Vissa långivare inför ytterligare restriktioner för portföljhyresvärdar. Beroende på hur många fastigheter du har så har vissa långivare ett maximalt antal du kan ha i din portfölj (upp till 10 är vanligast). Däremot använder andra andra ICR och representativa räntor. Långivare kan också införa gränser för maximal belåningsgrad (LTV) över en portfölj (till exempel 65 % LTV eller mindre) eller ett krav på att alla fastigheter i en portfölj har samma interna kapitalkvot (ICR).
Köp-att-uthyrning skatt Ändringar – vad behöver du veta?
Skatteändringarna i april 2017 har lett till att många hyresvärdar har införlivat sina portföljer. Fram till april 2017 kunde du dra av 100 procent av bolåneräntan från hyresintäkterna, vilket ger hyresvärden en förmånlig skattesedel.
I april 2020 fasade regeringen ut skattelättnader för köp för att hyra och ersatte den med en skattelättnad på 20 procent. Hyresvärdar som betalar inkomstskatt kommer inte längre att kunna dra av kostnader från sin skattesedel och får bara 20 procent av sina bolåneräntekostnader.
Skattelättnader för hyresvärdar
Beroende på dina omständigheter kan du spara mycket pengar. Den huvudsakliga skattelättnaden är att kräva bolåneränta som en affärskostnad om din portfölj drivs genom ett aktiebolag. Om du är en högre eller extra skattebetalare kan aktiebolagsägande sänka dina skatter. Du kanske också kan mildra arvsskatteavdrag om du planerar att överlåta din egendom till en familjemedlem.
Företagsskattesatser kontra individuella skattesatser
Priset för hyresvärdar som äger sina fastigheter är 20% mellan £12,571 och £50,270 och 40% mellan £50,271 och £150,000. Inkomster över £150,000 45 har en tilläggsränta på 12,570 procent. Det personliga avdraget (upp till 2026 2021 pund) och den högre skattetröskeln kommer att förbli desamma fram till 19 efter ändringar i april 2017. Den huvudsakliga bolagsskattesatsen är 2023 procent och har varit det sedan 25. I april 250,000 kommer den högsta bolagsskattesatsen att öka till XNUMX % (på vinster över XNUMX XNUMX £).
Realisationsvinstskatt på fastigheter som hyrs ut
Om en hyresvärd säljer sin egendom måste de betala kapitalvinstskatt (CGT) över den nuvarande ersättningen på £12,300 XNUMX. Om du äger din egendom genom ett aktiebolag behöver du inte betala CGT, men du måste betala bolagsskatt eftersom det anses "göra vinst". Beroende på hur mycket vinst du förväntar dig av försäljningen är det billigare att betala CGT (och dra nytta av skattefri ersättning) eller bolagsskatt.
Hur man driver ett framgångsrikt köp-till-låt-företag
Att köpa och hyra fastigheter kan vara mycket riskabelt. Ju mer kunskap du skaffar dig innan du investerar i fastighet, desto mer sannolikt är det att det lönar sig.
Undersök marknaden
Investera i fastigheter med öppna ögon och var medveten om nackdelarna och fördelarna. Följ relevanta sociala mediekonton och frekventa fastighetsnyheter för att hålla dig uppdaterad om allt som har med investeringar att göra för att bli mer framgångsrik i din Buy-to-Let-verksamhet. När du håller koll på hyresavkastning och potentiell tillväxt inom olika områden kan du bestämma var du ska investera.
Hitta rätt plats
Hyresgäster har vissa saker i åtanke när de letar efter en plats eftersom du behöver veta vad de vill ha. Investera i en fastighet nära en järnvägsstation eller tunnelbanestation, vilket är mer tilltalande för london proffs. Finns det skolor, grönområden och restauranger i närheten där du funderar på att investera? Dessa är alla andra väsentliga aspekter som du bör överväga eftersom de är en del av din fastighets värde. Förnyelseområden är fantastiska köp-att-låta platser eftersom de är billigare än centrala London. Kapitaltillväxt garanterar fortfarande vinst.
Anlita en bra uthyrningsagent
När du har bestämt var du tänker göra din Buy-to-Let-investering är det nästa steg att anlita en ansedd uthyrningsagent. Vikten av detta steg i en framgångsrik Buy-to-Let-verksamhet kan inte överskattas. En fastighet är ett stort jobb med många ansvarsområden, inklusive hyresgäster, hälso- och säkerhetsföreskrifter, brandsäkerhetslagar, och listan fortsätter. Du kan känna dig lugn och få allt att verka mindre överväldigande genom att arbeta med en uthyrningsagent. För att garantera en mer stressfri och professionell upplevelse, se till att din uthyrningsagent är registrerad hos Association of Residential Letting Agents.
Hyresvärdsförsäkring
Tänk på dessa faktorer när du köper en hyresvärdsförsäkring. Se till att din försäkring inkluderar allmänt ansvarsskydd att kräva om felaktig utrustning eller otillräckliga reparationer orsakar skadan. Vikten av detta steg kan inte överskattas. Du är ytterst ansvarig för din fastighet och dess hyresgäster även om du anlitar en agent.
Var redo
Sist men inte minst måste du vara beredd på allt som kan dyka upp efter att du har investerat i fastigheter. Dina hyresgäster kommer inte att vara rädda för att kontakta dig i gryningen med nödsituationer som borttappade nycklar och trasiga pannor. Att göra några pålitliga anslutningar, till exempel hantlangare, kommer att göra ditt liv enklare i det här fallet. De åtgärdar gärna eventuella problem så snart som möjligt. För att säkerställa att du aldrig blir överraskad, gör en nödfond och sätt av minst 10 % av din hyra per månad för nödvändiga reparationer. Se över din fastighet minst var sjätte månad och om det finns ett litet problem, åtgärda det innan det blir ett ännu större problem; detta hjälper till att hålla din fastighet och hyresgäster nöjda. Om du vill behålla dina hyresgäster långsiktigt kan du inte bara glömma din fastighet efter att du har investerat i den och hittat dina hyresgäster.
