Definition och historisk bakgrund

Historiskt sett har handlingar utvecklats från medeltida charter, där den symboliska leveranshandlingen ersätter den antika ceremonin med livery av seisin. Den traditionella frasen "signerad, förseglad och levererad" hänvisar till bruket att använda sigill, som nu till stor del har ersatts av intygande vittnen i de flesta jurisdiktioner. Handlingar spelar en avgörande roll inom fastighetsrätten, särskilt vid överlåtelse av fastighetsägande, och kan vara antingen ensidiga eller bilaterala. De omfattar olika former, såsom överlåtelser, provisioner, licenser, patent, diplom och villkorligt verkställda fullmakter. Utvecklingen och användningen av handlingar har formats av jurisdiktionsskillnader och internationella perspektiv, anpassade till det föränderliga juridiska landskapet över tiden (Wikipedia, nd).

Typer av gärningar

Det finns flera typer av handlingar som används vid överlåtelse av fastigheter, som var och en erbjuder olika skyddsnivåer och garantier till bidragstagaren. De vanligaste typerna inkluderar den allmänna garantihandlingen, specialgarantihandlingen och quitclaim-handlingen. En allmän garantihandling ger den högsta skyddsnivån, eftersom bidragsgivaren garanterar en tydlig äganderätt mot eventuella anspråk, inklusive sådana som kan ha uppkommit innan givarens äganderätt. Däremot garanterar en särskild garantihandling endast mot anspråk som inträffade under beviljarens ägande, vilket erbjuder begränsat skydd för bidragstagaren. Avslutshandlingar, å andra sidan, erbjuder inga garantier eller garantier och överför bara givarens intresse i fastigheten, om någon, till bidragstagaren. Andra typer av handlingar inkluderar förtroendehandlingen, som innebär att en tredje mans förvaltare håller fastigheten som säkerhet för ett lån, och överlåtelsehandlingen, som överför äganderätten utan några garantier. Dessutom finns det handlingsundersökning och avtal, som är ensidiga respektive bilaterala gärningar, och kan inkludera förbund och villkor kopplade till godkännandet av handlingen (Harvard Law Review, 2010; Cornell Law School, nd).

Juridiska krav för en giltig handling

De juridiska kraven för en giltig handling varierar mellan jurisdiktionerna, men flera gemensamma element måste uppfyllas för att säkerställa dess verkställbarhet. För det första måste handlingen uttryckligen ange att det är en gärning, vanligtvis med hjälp av fraser som "This Deed ..." eller "verkställd som en handling" (Peel & Treitel, 2011). För det andra måste handlingen förmedla en rättighet, intresse eller egendom från upplåtaren (den som överlåter egendomen) till förmånstagaren (den som tar emot egendomen). Båda parter måste ha den juridiska förmågan att delta i transaktionen (Law Commission, 2009). För det tredje måste gärningen verkställas av upplåtaren i närvaro av ett föreskrivet antal vittnen, så kallade instrumentvittnen (Peel & Treitel, 2011). I vissa jurisdiktioner måste ett sigill sättas på handlingen, även om detta krav har blivit föråldrat på många områden. Slutligen måste handlingen levereras till och i vissa fall accepteras av bidragstagaren (Law Commission, 2009). Underlåtenhet att uppfylla dessa krav kan göra handlingen ogiltig och omöjlig att verkställa.

Utförande och leverans av gärningar

Processen att verkställa och leverera handlingar innefattar flera avgörande steg för att säkerställa deras giltighet och verkställbarhet. För det första måste handlingen tydligt ange att det är en gärning, vanligtvis med hjälp av fraser som "Denna gärning ..." eller "verkställd som en handling." Handlingen måste också ange att den överlåter en specifik rättighet, intresse eller egendom till bidragstagaren. Både bidragsgivaren och bidragstagaren måste ha rättskapacitet att bevilja respektive ta emot den förmedlade räntan.

För att verkställa handlingen krävs att upplåtaren undertecknar i närvaro av ett föreskrivet antal vittnen, så kallade instrumentvittnen. I vissa jurisdiktioner är det också nödvändigt att fästa ett sigill, även om denna praxis har blivit föråldrad på de flesta områden. Leverans av handlingen är ett annat viktigt steg, där bidragsgivaren fysiskt eller symboliskt överför handlingen till bidragstagaren. I vissa jurisdiktioner måste bidragstagaren också acceptera handlingen för att den ska anses giltig. Alla villkor som är kopplade till handlingens godkännande kallas för förbund (Harvard Law Review, 1897; Law Teacher, nd).

Överlåtelsebrev

En överlåtelsehandling är ett juridiskt instrument som överför äganderätten till fast egendom från en part (upplåtaren) till en annan (bidragstagaren). Detta dokument spelar en avgörande roll i processen att köpa och sälja fastigheter, eftersom det säkerställer korrekt äganderättsöverföring och ger olika garantier för att skydda de inblandade parterna. Det finns olika typer av överlåtelsehandlingar, såsom allmänna garantihandlingar, särskilda garantihandlingar och avslutshandlingar, som var och en erbjuder olika nivåer av skydd och garantier avseende egendomens äganderätt. Verkställandet och leveransen av en överlåtelsehandling måste följa specifika juridiska krav, inklusive närvaro av vittnen och, i vissa jurisdiktioner, användningen av ett sigill. När handlingen väl är slutförd registreras och registreras handlingen vanligtvis för att offentliggöra ägarförändringen och för att upprätta en tydlig äganderättskedja för framtida transaktioner (Harvard Law Review, 2010; Merrill & Smith, 2007).

Garantihandlingar: Allmänna och särskilda

Inom förmögenhetsrätten ligger skillnaden mellan allmänna garantihandlingar och särskilda garantihandlingar i omfattningen av upplåtarens garantier avseende äganderätten. En allmän garantihandling ger bidragstagaren det bredaste skyddet, eftersom bidragsgivaren garanterar äganderätten mot alla anspråk, även sådana som kan ha uppkommit före ägarrätten. Detta innebär att bidragsgivaren är juridiskt ansvarig för att försvara titeln mot eventuella anspråk eller defekter, oavsett när de inträffade (Friedman, 2019).

Å andra sidan ger en särskild garantihandling en mer begränsad garanti, eftersom upplåtaren endast garanterar äganderätten mot anspråk som uppstått under deras ägandetid. I det här fallet är upplåtaren inte ansvarig för några äganderättsdefekter eller anspråk som kan ha funnits innan deras förvärv av egendomen (Hinkel, 2017). Följaktligen tar bidragstagaren en högre risknivå med en särskild garantihandling, eftersom de kan vara ansvariga för att åtgärda eventuella redan existerande titelproblem.

Gärningsundersökning och indrag

En handlingsundersökning och ett avtal är två distinkta typer av gärningar, som var och en tjänar ett specifikt syfte inom fastighetsrätten. En handlingsundersökning är ett juridiskt dokument som utförs av en enda part, ofta används för enkla anslag och utnämningar. Det kännetecknas av sin jämna, polerade kant, vilket betyder att avtalet är ensidigt. Omvänt är ett avtalsavtal en handling som verkställs av två eller flera parter, med varje parts skyldigheter beskrivna i separata delar. Historiskt sett var dessa delar åtskilda av en krökt eller indragen linje, känd som kirografen, som symboliserade den ömsesidiga överenskommelsen mellan de inblandade parterna. Även om både deed poll och indenture är juridiska instrument som används för att förmedla rättigheter, intressen eller egendom, ligger den viktigaste skillnaden i antalet inblandade parter och arten av avtalet ensidigt för handlingsundersökning och bilateralt för avtal (Black's Law Dictionary, 10:e upplagan ., 2014).

Förbund och villkor

Överenskommelser och villkor är väsentliga komponenter i handlingssammanhang, eftersom de beskriver de skyldigheter och restriktioner som är förknippade med överföring av fastighetsägande. Överenskommelser är juridiskt bindande löften som givits av bidragsgivaren (den part som överför fastigheten) till bidragstagaren (parten som tar emot egendomen) angående specifika aspekter av fastigheten, såsom dess användning, underhåll eller utveckling. Dessa löften kan antingen vara jakande, kräva att bidragstagaren ska utföra vissa åtgärder, eller negativa, förbjuda bidragstagaren att delta i specifika aktiviteter på fastigheten (Friedman, 2019).

Villkor är däremot villkor som måste vara uppfyllda för att handlingen ska förbli giltig och verkställbar. Om ett villkor bryts kan upplåtaren ha rätt att återkräva egendomen eller söka rättsmedel. Villkor kan klassificeras som antingen prejudikat, som måste vara uppfyllt innan övergången av äganderätten sker, eller efterföljande, som måste vara uppfyllda efter att överlåtelsen har skett (Harpum, Megarry, & Wade, 2011). Sammanfattningsvis spelar covenants och villkor en avgörande roll för att definiera rättigheterna och skyldigheterna för parter som är inblandade i fastighetstransaktioner, för att säkerställa att överlåtelsen av äganderätten följer överenskomna villkor och juridiska krav.

Lagningsregistrering och anteckning

Processen för registrering och registrering av handling innebär att en handling officiellt lämnas in till lämpligt regeringskontor, vanligtvis det lokala fastighetsregistret eller registreringskontoret, för att offentliggöra överföringen av fastighetsäganderätten. Denna process är avgörande för att skapa en tydlig äganderättskedja och skydda den nya ägarens rättigheter. Vid verkställighet och överlämnande av handlingen ansvarar bidragstagaren (ny ägare) för att handlingen registreras. Registreringsavgifter kan tillkomma, och handlingen måste uppfylla specifika formateringskrav, såsom teckenstorlek, pappersstorlek och marginaler, för att accepteras för inspelning. När handlingen väl är registrerad blir den en del av den offentliga posten, som kan nås av intresserade parter för att verifiera äganderätten och identifiera eventuella belastningar eller restriktioner för egendomen. I vissa jurisdiktioner kan underlåtenhet att registrera en handling leda till förlust av prioritet över efterföljande anspråk eller överföringar, vilket gör registrerings- och registreringsprocessen avgörande för att skydda äganderätten (Law Commission, 2011; Merrill & Smith, 2007).

Överlåtelse av fastighetsägande

Processen att överföra fastighetsägande omfattar flera viktiga steg, som börjar med verkställandet av en handling. En handling är ett juridiskt dokument som överför ett intresse, en rättighet eller egendom från en part (bidragsgivaren) till en annan (bidragstagaren). Det finns olika typer av handlingar, såsom garantihandlingar och quitclaim-handlingar, som skiljer sig åt i omfattningen av äganderättsgarantier som tillhandahållaren tillhandahåller. När handlingen är upprättad måste den undertecknas av upplåtaren i närvaro av ett föreskrivet antal vittnen och, i vissa jurisdiktioner, förses med ett sigill. Handlingen måste sedan levereras till och accepteras av bidragstagaren, med eventuella villkor kopplade till godkännandet som kallas covenants. Efter verkställigheten och leveransen av handlingen är det viktigt att registrera och registrera handlingen hos lämpligt fastighetsregister eller registreringskontor för att offentliggöra överföringen och skydda bidragstagarens rättigheter. Processen kan variera något beroende på jurisdiktionsskillnader och internationella perspektiv, men dessa grundläggande steg förblir konsekventa i de flesta common law-system (Wikipedia, nd; Investopedia, 2020).

Handlingar i relation till andra fastighetsrättsliga begrepp

Handlingar spelar en avgörande roll inom egendomsrätten, eftersom de är juridiska instrument som överför, bekräftar eller bekräftar ett intresse, en rättighet eller egendom. De är nära besläktade med andra förmögenhetsrättsliga begrepp såsom överlåtelse, vilket är processen att överföra laglig äganderätt till fast egendom från en person till en annan. Handlingar samverkar också med begreppet egendomar i mark, eftersom de kan användas för att skapa eller överlåta olika typer av egendomar, såsom arvodesbo, livbo eller tomträtt.

Dessutom är handlingar kopplade till principen om estoppel by deed, som hindrar en part från att förneka sanningen i ett faktum som anges i en handling som de har verkställt. Denna princip säkerställer tillförlitligheten och trovärdigheten för handlingar i fastighetstransaktioner. Dessutom är handlingar föremål för registrerings- och registreringskrav, vilket tjänar till att meddela tredje part om fastighetsägande och intressen. I ett internationellt sammanhang kan handlingar vara föremål för jurisdiktionsskillnader, eftersom egendomslagar och handlingars krav kan variera mellan länder och rättssystem (Wikipedia, nd).

Överlag är handlingar en integrerad del av fastighetsrätten, eftersom de underlättar överföringen av fastighetsägande och samverkar med olika andra fastighetsrättsliga begrepp för att säkerställa att fastighetstransaktioner fungerar väl och skyddet av äganderätten.

Jurisdiktionsskillnader och internationella perspektiv

Jurisdiktionsskillnader och internationella perspektiv på gärningar inom förmögenhetsrätten är betydande, eftersom rättssystem och traditioner varierar mellan länder. I common law-jurisdiktioner, såsom USA, Storbritannien och Australien, är handlingar juridiska instrument som förmedlar, bekräftar eller bekräftar ett intresse, en rättighet eller egendom. De är vanligtvis förknippade med överföring av äganderätt till fastigheter och kräver specifika formaliteter för giltighet, såsom att undertecknas, attesteras och levereras (Harvard Law Review, 2017).

Däremot förlitar sig civilrättsliga jurisdiktioner, såsom de i kontinentala Europa och Latinamerika, på notariesystem för fastighetsöverföringar. I dessa system upprättar och verifierar en notarius publicus, som är jurist, fastighetsöverlåtelsedokumentet, vilket säkerställer att parterna uppfyller alla lagkrav (Världsbanken, 2017). Detta notariesystem ger en högre nivå av rättssäkerhet och skydd för fastighetstransaktioner jämfört med sedvanerättssystemet.

Dessutom har vissa länder antagit hybridsystem som kombinerar inslag av både gemensamma och civilrättsliga traditioner. Till exempel omfattar Sydafrikas egendomsrättssystem både notarie- och handlingsregistreringsprocesser (South African Law Commission, 2001). Dessa jurisdiktionsskillnader understryker vikten av att förstå de specifika juridiska kraven och förfarandena för fastighetstransaktioner i varje land, såväl som de potentiella utmaningar och komplexiteter som kan uppstå vid gränsöverskridande transaktioner.